不動産投資を行う方の場合、節税を目的として取り組む方も多いのではないでしょうか。不動産投資を行うことで賃料収入が増える一方で、物件や投資をする方の状況によっては節税に繋がることがあります。何故不動産投資を行うことで節税が出来るのでしょうか。今回の記事では不動産投資と節税の仕組みや、実際どれくらい節税が出来るかなどについて解説をしていきます。

不動産所得で節税が出来る仕組み

まずは、不動産投資が何故節税につながるのかその仕組みから説明をしていきます。一口に税金と言っても消費税や相続税など様々な種類の税金がありますが、不動産投資で節税できるのは主に所得税と住民税です。所得税は、個人に1年間の間に発生した利益(=所得)に対して課税される税金です。サラリーマンの方であれば1年間の給料が利益になりますから、毎月の給料から税金が差し引かれて支給されています。所得税は1年間の間に利益が発生しなかった場合は、課税されません。所得税を計算する際は個人単位で行われますから、一人の方に複数の所得が発生している場合は合算して税金を計算します。ここでポイントなのが、利益ではなく損失が出ている所得がある場合は他の所得から差し引いて計算することが出来ることです。これを損益通算と言います。例えば給与所得が年間300万円であれば、通常は300万円に税率をかけて税金を計算します。しかし同じ方に不動産所得の損失が100万円あったとすると年間の所得は200万円になります。所得額が小さくなるため、当然税金額も低くなります。このように損益通算することで税額を押さえることが出来ることが、不動産が節税につながる仕組みです。

同様に、不動産所得の損失は住民税の節税になります。住民税は所得税で申告した所得をもとに課税される仕組みになっていますので、上記のように損益通算で所得税を抑えることで住民税を抑えることが出来ます。

節税に向いている物件とは?

不動産所得で損失を出すことで上記のように節税になる訳ですが、せっかく不動産投資を行っているのに、いくら節税が出来ても利益が出なければ意味がありません。上手に節税をするためのポイントは実際の収支をマイナスにする訳ではなく、あくまで不動産所得をマイナスにすることです。税金を計算する際の不動産所得は、下記のような計算式で算出します。
不動産所得=年間賃料収入−年間の必要経費
この際に含まれる経費には、次のようなものがあります。

この経費の中で減価償却費が、節税につながる大きな要素になります。減価償却費とは建物のみに発生する費用で、当初の購入価格を物件毎の耐用年数に応じて費用として計上していく税務上の処理のことです。例えば耐用年数が10年の3,000万円の新築マンションを購入した場合で考えて見ましょう。購入価格3,000万円の内訳はまずは土地と建物に分かれますが、建物分を仮に半分の1,500万円とします。そうすると建物価格1,500万円÷10年で、毎年150万円を費用として計上できることになります。この減価償却費は実際に現金が流出する費用ではないため、減価償却が大きいほど実際の収支はプラスであっても不動産所得をマイナスにすることが可能になります。そのため節税効果を大きくするためには減価償却が大きく計上できる物件を選ぶことが重要です。減価償却は建物にしか発生しませんので、土地付きの1棟収益物件よりも区分マンションのような建物割合が高い物件の方が、節税には適しています。

どれくらい節税ができるか<年収別シミュレーション>

それでは実際に不動産投資を行うことでどれくらいの節税になるのかを検証してみましょう。効果を分かりやすくするために、給与収入のあるサラリーマンが不動産投資を行ったとして比較を行います。まずは、給与所得のみの場合の所得税額は下記のようになります。

上記の金額は給与所得と給与所得控除のみを適用していますから、実際の税額とは異なります。そして、不動産所得で100万円損失が出ると下記のようになります。

同じ不動産損失の金額でも、収入が高い方のほうが元々の税額が高いため、節税効果が大きいことが分かります。上記の計算は所得税のみを便宜的に計算していますから、実際には上記に加えて住民税なども考慮に入れる必要があります。いずれにしても所得が元々高い方でなければ節税効果はそう大きくはありません。不動産投資で節税効果を大きく出すには限界があり、この理由については次の項目で説明します。

不動産投資で節税は難しい?

これまで説明してきたように減価償却を上手に活用することで、節税をすることが可能になりますが、実際には節税に適した物件は見つけにくいのが実情です。減価償却の取れやすいと先ほど説明した区分マンションは、構造がSRCやRCで作られているため耐用年数が47年と長くなっており築年数の浅い物件だと減価償却はあまり計上出来ません。ローンの返済の内、元金部分は経費として計上出来ませんから、減価償却があまり計上出来ない物件の場合は所得がプラスになってしまう可能性もあります。一方で耐用年数を超過した築古の物件であれば、簡便法と言って元々の耐用年数の20%の年数で償却出来る制度があるため減価償却は取れますが、築古な物件だけに賃貸に出しにくく、かつ賃料収入が低いため、実際の収支も赤字になってしまうリスクがあります。このように不動産投資で所得をマイナスにするのは簡単ではなく、節税を目的とする場合は物件選びが重要となります。

まとめ


今回の記事では、不動産投資を行うことで節税が出来る仕組みについて説明をしてきましたが。記事中でも説明した通り、所得が高い方でなければ節税効果は大きくないことと、節税メリットを得るためには物件選びが重要です。節税を目的とするのであれば減価償却が出来るだけ計上できる物件を選ぶこと、収支が良い物件であれば所得はプラスになって、逆に税額が増えてしまうことがあることを理解しておきましょう。