「〇十年間一括借り上げ!」などの謳い文句で、テレビなどでもCMを行っているサブリース。このサブリースには、メリットもあればデメリットもあります。またサブリースに関わる問題も多く発生していましたが、2020年に制定された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」により、2020年以前に報告されていたようなトラブルの多くを防止することができるようになりました。ここではサブリースとは何かといったことや、サブリースのメリットやデメリットなどについて解説していきます。

サブリースとは何か

サブリースとは不動産業者が物件のオーナーから物件を丸ごと借り上げ、その借り上げた物件を入居者に転賃するという制度のことを言います。不動産業者はもちろん物件のオーナーに保証賃料を支払いますが、その金額は物件をオーナーが自主管理した場合の満室時の家賃の約80パーセントから90パーセント程度です。一見自主管理を行ったほうが利益多くの利益を得ることができるため、サブリース契約を結ぶことでオーナーが損をしてしまうようにも見えますが、オーナー側は空室や家賃滞納で賃料が入ってこないという心配をしなくて済み、毎月決まった額の保証賃料を手にすることができるため空室リスクや家賃滞納リスクを回避することができます。また、一般的な不動産の管理業務のみを行った場合に不動産業者に入る利益は家賃収入の5パーセントあればよいほうですが、サブリース契約を結ぶことによりその利益は10パーセント程度になるため、不動産業者側にもメリットがある契約であるといえます。

サブリースのメリット

サブリースのメリットは契約期間中であれば物件のオーナーは空室リスクや家賃滞納リスクを気にすることなく、安定した収入を得ることができるという点です。つまり利便性が低く空室が目立つ物件であっても、不動産業者とサブリース契約を結ぶことで毎月安定した保証賃料を得ることができるようになります。さらに、物件の管理や運営を不動産業者に丸投げできるという点もサブリース契約のメリットです。委託費用は必要になりますが、これらの業務をプロに任せることで手間も時間も省くことができ、入居者とオーナーとのトラブルが起こる可能性も低く抑えることができます。

サブリースのデメリット

サブリースの一番のデメリットは、自主管理や一般的な不動産管理を委託した場合に比べて、得られる利益が少なくなるという点です。物件が満室状態であっても、契約時に定められた一定の保証賃料しかオーナーは手にすることができません。またこの保証賃料をオーナーが手にできるのは、サブリース契約を結んでいる間だけです。しかもこの保証賃料は、契約を更新するごとに下がっていきます。これは物件の経年劣化などにより、不動産業者が高額の家賃を設定できなくなるためです。そのため好立地かつ築浅など人気の物件であれば、サブリース契約を結ぶことは単に不要なコストが必要になるだけといったことになってしまいます。また、月日が経つにつれて物件は徐々に劣化していき修繕が必要になり、時にその修繕は大規模なものとなります。その修繕費用はオーナーが負担する契約になっていることが多いのですが、その修繕費用の請求は不動産業者から行われ、その金額は時には相場より高額なものになることもあります。

空室リスクが高い物件はサブリースがリスクヘッジとなる

ここまでサブリースのメリットとデメリットを紹介してきましたが空室リスクが高い物件は、サブリース契約を結ぶことで安定した保証賃料を得ることができるため、オーナーにとって大きなメリットとなります。サブリース契約を結んだ場合にメリットとデメリット、どちらが大きくなるのかは物件が持つ力によります。サブリース契約を結ぶ場合には、自分が所有する物件でサブリース契約を結んだ場合にメリットとデメリットどちらが大きいかをよく考える必要があります。

サブリース契約を結ぶ際に注意すべき点

サブリース契約を結ぶ場合には、以下の点に注意しましょう。

・ 何年ごとに保証賃料の見直しが行われるのか
サブリース契約は最初の契約更新までは不動産業者によりさまざまですが、その後の契約期間は2年程度と短くなっているのが一般的です。
そして契約を更新する場合には、必ず保証賃料は下がっていくものと考えておきましょう。
そのため、何年ごとに保証賃料の見直しが行われるのか契約内容をしっかりと確認しておきましょう。

・ 保証賃料は何割程度であるか
一般的なサブリースの場合、自分で物件の運営を行い満室だった場合の90パーセントから80パーセントが保証賃料の相場となります。
そのため保証賃料がこの相場より低くないか、契約時に今一度確認するようにしましょう。

・ サブリース契約の中途解約が可能か
サブリース契約は一般的にオーナーから解約することは難しく、逆に不動産業者側からは容易に解約することができます。
これは、借地借家法により不動産業者側が借主として強い権利を有しているためです。
オーナー側から契約を解除したい場合には契約からどの程度の期間解約ができないか、解約予告はどの程度前の時期に行わなければならないか、どのような場合に解約できるかという点をしっかりとチェックしておきましょう。

・ 修繕費用の負担者はだれか
物件の修繕が必要になった場合、オーナーが負担することが一般的ですが、その旨が契約書に明記されていないとトラブルになってしまうことが考えられます。
この修繕費用は不動産業者が負担する場合もあるので、どちらがこの費用を負担することになっているのかも確認しておきましょう。

まとめ

ここまで、サブリース契約について解説してきました。サブリースの内容やメリット・デメリット、どのような物件がサブリースに向いているかという点についてお分かりいただけたと思います。サブリースと聞くとあまり良いイメージを持つことができない方もいると思いますが、一般的な管理業務委託契約と比べても一長一短で、上手に利用すれば安定した保証賃料を得ることが可能になります。そのためには、自分が所有している物件がサブリースに向いているかどうかをしっかりと見極める必要があります。高い空室リスクを持つ物件などは上手にサブリースを利用して、安定した保証賃料を手にできるようにしましょう。