投資用不動産の購入について、「23区内のワンルームマンションで、人気の駅の近くの2,500万円の物件と、山手線から少し外れた1,500万円の物件のどちらを購入した方がよいですか?」といったご質問をよくいただきます。もちろん物件価格は安いに越したことはないのですが、購入後、空室が目立つようでは本末転倒です。では、投資用不動産を購入を検討する場合、どのくらいの価格の物件がよいのでしょうか。ここでは、初めて不動産投資を行う際の最適な購入金額について解説します。

不動産の購入金額はどのくらいか

首都圏のワンルームマンションの場合、1,500~3,000万円が相場です。かなり幅があり、新築の方が高く中古は安くなります。人気の駅の近くなどの立地や設備により、価格は大きく変わります。例えば、山手線の駅の近くで設備が整った物件であれば、築年数が十数年経過していても3,000万円近くになる可能性もあります。また、あまり人気のないエリアで駅から徒歩10分以上かかる物件であれば、築年数が新しくても1,500万円台で販売されることもあります。

地域によって変わる不動産価格

地域によって、不動産価格は大きく変わります。首都圏の中古ワンルームマンションの価格で、地方ではアパート1棟を購入できることもあります。しかし、大きな物件がよいかというとそうでもありません。不動産投資の場合、入居者(借り手)がいなければ家賃が回収できず、投資が成り立たないため、入居者がつきやすい・売却のしやすい地域が人気のエリアです。そのため、人が多く流入している首都圏で投資を行うのが最適です。

不動産の購入金額を決めるポイント

不動産投資の場合、よい物件とは「相場通りに賃貸できる・売れる物件」です。不動産市場には、価格が安いだけの物件や投資対象としてよくない物件もたくさん出回っています。自分が住むのではなく、投資対象として不動産を購入するため、投資額に見合う物件であるかどうかが最も重要です。相場よりも高い不動産を購入してしまうと、売却する際に損をしたり、売却さえできない状況になる可能性もあります。不動産の購入を検討する場合は、相場通りに賃貸・売却でき、価格が見合う物件かどうかを確認しましょう。首都圏の中古ワンルームマンションの場合、価格は1,500~3,000万円までの物件が多くなります。また、都心の利便性がよい地域や、繁華街に近い地域ほど価格が高くなる傾向があります。このなかで「相場通りに賃貸できる・売れる物件」を探し、利回りをみて購入金額を決めることになります。「相場通りに賃貸できる・売れる物件」とは、空室になりにくい物件です。立地がよい、築年数が新しい、設備がきれい等の「入居者が住みたいと思う条件」を満たしていることが重要です。それらの条件を満たした上で、周辺物件の相場よりも購入金額からみて利回りがよい物件であれば、購入を決めてもよいでしょう。

資産として全体でどのくらい所有するか

不動産物件の購入の際には、「相場通りに賃貸できる・売れる物件」であることに加えて、自分が納得感を持てる物件であることも重要です。もしも、想定よりも購入金額が高くなったとしても、基準をクリアしていれば価値のある現物資産を持つことになります。そのため、売却の際も大きな売却益(キャピタルゲイン)を得ることができます。平均的な物件を「何部屋」ではなく、良い物件を「いくら分」持つかとして、全体として資産をとらえる考え方もあります。

価値がある物件かどうかの見極めが大切

首都圏で投資用不動産を購入する場合、購入金額は2,500万円までを想定することをおすすめします。その上で、購入する際には、「本当に価値がある物件なのか」を自分の目で確かめる必要があります。サラリーマンが副業として不動産投資をする場合、知識のない状態からはじめるため、あやしい情報に振り回されてしまうこともあります。安かろう悪かろうの物件をつかまないためにも、基本的な知識を得ることが大切です。
そのためには、
 ・不動産会社のセミナーに参加する
 ・信頼できる不動産会社に相談をする
 ・インターネットでさまざまな物件を見る
 ・不動産投資について書かれた本を読む
などのアクションを起こすことが必要です。最初は、聞きなれない言葉も多く戸惑うことがあるかもしれませんが、勉強をするうちに知識が身に付いてきます。不動産物件を見る目を養うことで、納得感を持って購入することができます。