不動産投資を行っている方、もしくはこれから不動産投資を行おうとしている方にとっては投資用不動産を購入する際に、自己資金を投入するのが良いのか、もしくはフルローンで購入するのが良いかは大きなテーマとなります。今回の記事では、投資用不動産を購入する際の「自己資金投入」と「フルローン」についてそれぞれのメリットやデメリットや、シミュレーションなども含めて詳しく比較していきます。

自己資金とフルローンとは? 

そもそも、不動産投資における「自己資金」や「フルローン」とはどのようなことを言うのでしょうか。不動産投資を行うという事は、賃貸収入を目的とした不動産を購入することです。その不動産を購入する際に、購入資金の全額を金融機関から借入することを「フルローン」と言い、一部または全額を自己資金で捻出することを「自己資金」と言います。
投資用不動産を購入するということは、購入する物件からの賃料収入を目的としています。毎月の賃料収入というリターンを得るために、大きな初期投資をして不動産を購入する訳ですが、初期投資の際にどれだけ自己資金を投入するかで悩む方は多いです。まずは、自己資金を投入した場合と、フルローンの場合のそれぞれのメリットとデメリットについて見てみましょう。

自己資金のメリット・デメリット


自己資金を投入する一番のメリットは、金融機関からの借入額が少ないことです。借入額が少なければ、毎月の返済額は当然ですが少なくなるため、賃料収入の下落や借入金利の上昇などのリスクに対する耐性は上がります。将来物件を売却する際にも、借入残高が少ない方が売りやすいです。つまり自己資金を投入することで、不動産投資に伴うリスクを出来るだけ抑える事が可能になります。
一方自己資金を入れると、一時的には手元の現金が減少してしまいます。相続対策で不動産を購入するような場合だと、納税用の現金も必要になるためあまり自己資金を入れすぎない方が良い場合もあります。また自己資金の割合が高いほど、投資効率としては悪いというデメリットもあります。この点については、次で詳しく説明をします。

フルローンのメリット・デメリット

フルローンのメリットは、自己資金を入れる場合よりも投資効率が良いことです。出来るだけ借入額を増やした方が、初期投資に対するリターンは良くなります。例えば1,000万円の自己資金を使って不動産投資を行うケースで考えてみましょう。全額自己資金での投資の場合、購入出来る物件は1,000万円の物件が一棟のみです。仮にこの物件の利回りが5%とすると、年間の収益は50万になります。一方、フルローンで借入を利用するとどうなるでしょうか。一般的にフルローンでも購入時の諸費用は自己資金を入れる場合が多いので、自己資金1,000万円は諸費用に充当するとした場合、購入出来るのは一億円程度の物件になります。利回りが同じ5%だとすると、年間の収益は500万円となり、全額自己資金と比較すると10倍もの差が出ます。このように当初の自己資金が同じでも、フルローンを利用することで収益性を高める事が出来る事がフルローンのメリットです。一方でフルローンは借入額が大きくなりますから、金利上昇時や賃料下落時などの収支が変動するリスクに対する耐性は弱いことがデメリットです。収益性が高い反面、リスクも高くなるというのがフルローンの特徴です。

自己資金を投入するのがオススメ

ここまでは自己資金とフルローンについて、それぞれの特徴について説明をして来ましたが結局どちらが得になるのでしょうか?同じ物件を、自己資金を半分入れた場合とフルローンで購入した場合を比較してみましょう下記の表は物件価格3,000万円、利回り5%の物件をフルローンで買った場合と、5割自己資金を入れて買った場合の比較です。金融機関からの借り入れ金利が2%、借入期間は30年間を前提としています。

自己資金を投入するよりも、フルローンの方が投資効率が良い旨は先ほど説明した通りですが、30年間という長期間で比較すると借入に伴う支払利息の差が大きいこともあり、上記の通り自己資金を投入した方が収益性が高いことが分かります。不動産投資の際に、自己資金を投入することは決してデメリットではなく、経済合理性があることが上記も表からも分かります。もう一つ比較したいのが、金利や賃料収入の変動に対するリスク耐性です。上記と同じ条件で年間収支を比較すると、下記のようになります。

上記の通りフルローンで購入した場合は、家賃収入と年間返済額がほぼ同額になっておりリスク許容度は殆どないことが分かります。一方で自己資金を5割入れた場合は、借入の年間返済額は家賃収入の半分以下になっており、リスク許容度はとても高いと言えるでしょう。それぞれの特徴を理解したうえで、適切な投資を行って行くようにしましょう。

まとめ

今回の記事で説明したように、自己資金とフルローンにはそれぞれ特徴とメリットがあります。短期間での売却を前提としている場合はフルローンのメリットも大きいですが、長期保有を前提として資産を増やしていく場合には、ある程度自己資金を入れながら物件を増やしていく方がリスクコントロールもしやすいと言えます。不動産賃貸は安定的な運用と言われますが、収支の変動リスクは常に付きまといます。投資用不動産を購入する場合は、出来るだけ収支の変動に耐えられる形で投資を行うかが重要になります。不動産投資を行う際には、自己資金とフルローンの特徴を理解したうえで効率良く投資を行っていくようにすることが大切です。