不動産投資をはじめたいと考えたとき、どのくらいの資金が必要なのでしょうか。ここでは、不動産投資をするために必要な自己資金の額やどのような用途に使われるのかを解説します。

不動産投資に必要な自己資金

不動産を購入する際には、拠出できる自己資金の額が重要になります。自己資金とは、不動産の購入に必要な費用のうち、ローン借入額を除いた現金で用意するお金です。不動産の購入には、不動産物件自体の購入資金はもちろんのこと、さまざまな諸費用がかかります。

<不動産の購入資金以外にかかる諸費用>
・不動産仲介手数料
 不動産を仲介会社から購入する場合の手数料です。
・ローン事務手数料
 金融機関から融資を受ける場合の事務手数料です。
・ローン保証料
 不動産を購入する際に、保証人として間に入る保証会社に支払う手数料です。
・印紙税
 売買契約書、金融機関との金銭消費貸借契約書に貼付する印紙の代金(税金)です。
・登録免許税
 中古の不動産を購入する際に必要になる、所有権移転登記の費用(税金)です。
・司法書士への報酬
 不動産の所有権移転登記等を司法書士に依頼する際にかかる費用です。
・不動産取得税
 不動産を取得した際にかかる税金です。
・固定資産税、都市計画税
 不動産を購入後、毎年かかる税金です。
・団体信用生命保険料
 不動産を購入した際に加入する、団体信用生命保険の保険料です。
・火災保険料
 不動産物件を担保として融資を受ける際に加入する、火災保険の保険料です。

諸費用としては、不動産物件価格の3~4%を想定するとよいでしょう。例えば、1,500万円の物件を購入する際は、約45~60万円がかかります。

金融機関から借入れをする方法

不動産を購入する際、金融機関から借入れをする(ローンを組む)のが一般的です。ローンの組み方は3つに分けられます。

(1)頭金+諸費用を自己資金から拠出し、不動産価格から頭金を引いた額のローンを組む
(2)頭金なしで諸費用のみ自己資金から拠出し、不動産価格の額のローンを組む(フルローン)
(3)頭金なしで、不動産価格の額+諸費用の全額のローンを組む(オーバーローン)
※自己資金ゼロ

(3)の場合、自己資金ゼロで不動産を購入できます。手元の資金を減らさず、不動産投資を行うことができる点が最大のメリットといえます。デメリットとしては、1や2に比べて借入れする元金が大きくなるため利息が高くなり、毎月の返済額が高額になる点があります。万が一、入居者がいなくなった場合、ローンが返済できなくなる可能性もあります。また、最近はオーバーローンで借入れをすること自体が難しくなっています。そのようなリスクを避けるためにも、頭金+諸費用は自己資金で用意した方がよいでしょう。

どのくらいの自己資金が必要なのか

では、実際に不動産を購入するためには、どのくらいの自己資金が必要なのでしょうか。一般的に、不動産を購入する際の頭金の額は、物件価格の8~10%といわれています。つまり、1,500万円の物件を購入する場合は120~150万円が頭金として必要になります。加えて、諸費用もかかるため、購入時には購入金額の約10~15%の自己資金を持つとよいでしょう。

自己資金に余裕を持つ

不動産投資は、不動産そのものを担保としてローンを組むことができる点がメリットであり、自己資金ゼロで物件を購入できる場合もあります。頭金や諸費用を、どの程度自己資金で賄うかどうかは、個人の懐具合によりますが、手元の現金をすべて購入費用に充てることはおすすめできません。不動産を所有していると、空室期間や修繕が必要になることもあり、突発的に費用がでていくこともあります。そのため一定の現金を手元に残しておく必要があります。購入時だけでなく、購入後も見据えて、自己資金に余裕を持つことが必要です。