不動産投資を行う際、物件を複数保有するかどうかで悩む方も多いでしょう。不動産投資にはリスクが付き物と言いますから、物件を複数保有することはそれだけリスクを抱えることにもなります。そのため、複数の物件を保有することに抵抗を感じてしまう投資家も少なくありません。今回の記事では不動産投資を行う際に、物件を複数保有した方が良いかどうかについて詳しく解説していきます。

複数保有している投資家が多い

不動産投資に限らず、事業を行う際には成功している先輩のやり方を習うのも一つの方法です。その観点から行くと、不動産投資家と呼ばれる方達の殆どは複数の不動産を保有しています。一定の規模で投資を行っている投資家に限れば、ほぼ全ての投資家が複数の不動産を保有していると言えます。不動産投資を行う目的は、収益だったり相続対策だったりと人それぞれ違いますが、平均すると2~5物件程度を保有している投資家が一般的です。

複数保有するメリットは?

では何故多くの投資家が、複数の不動産を保有しているのでしょうか。不動産を複数保有する最大のメリットは、空室リスクを分散できることにあります。1物件しか保有していない場合は、その1物件が空室になってしまうと収入が0になってしまいますが、複数物件を保有していれば他の物件でカバーすることが出来ます。分かりやすく具体例で比較してみましょう。3,000万円の不動産投資を行うと仮定した場合で、3,000万円の物件を1棟購入する場合と1,000万円の物件を3棟購入した場合の比較は下記の通りです。比較しやすいように物件の利回りは全て5%、空室率は20%としています。3,000万円の物件を1棟購入した場合は下記のようになります。

上記のように、年度によっては収支がマイナスになってしまいます。続いて1,000万円の物件を3棟保有した場合は下記のようになります。

複数不動産を保有していれば、空室率は同じであってもリスク分散が出来ているため年間収支にマイナスが出ていないことが特徴的です。このように複数不動産を保有することで、分散投資の効果を得られるのがメリットと言えます。

複数保有するデメリットは?

続いて複数保有するデメリットについて考えてみましょう。同じ3,000万円の投資であれば1棟でも3棟でも借入金額は変わらないので、金利上昇リスクなどは同じと言えます。複数保有するデメリットとしては、維持・管理の手間がかかることがあります。物件を保有するということはそれだけ管理の手間がかかりますから、複数保有すればその分手間がかかることになります。しかし、不動産投資で物件を保有する場合は管理会社を入れる場合は殆どです。物件の管理に関する手間は殆どかかりませんから、複数保有することのデメリットは少ないと言えるでしょう。また不動産投資で借入が大きくある場合、住宅ローンへの影響を気にされる方もいるでしょう。確かに住宅ローンの審査では既存借入がある場合はマイナスに影響がある場合もありますが、車のローンなどと違い投資用ローンは賃料収入があります。通常金融機関が住宅ローンの審査をする際には、賃料収入も加味して審査をしますので投資用ローンの借入が住宅ローンへ悪影響を及ぼす可能性は小さいと言えます。

物件を見極めることが重要

これまでの説明のように、投資用の不動産を取得する際には出来るだけ物件を分散させた方がリスク回避につながります。しかし先ほど説明したシミュレーションは、あくまで空室リスクが同じという前提に基づいています。複数の物件を保有することに拘り過ぎてしまって、空室リスクの高い物件(=安い物件)を安易に購入してしまっては元も子もありません。複数物件を保有するメリットは、物件毎に吟味をして空室リスクの少ない物件を複数保有してこそメリットを得られることを認識しておくことが重要です。

まとめ


今回の記事で説明してきたように、不動産投資を行う場合には複数の物件を保有することで空室リスクを最小限にコントロールすることが出来ます。しかしどんな物件でも買えば良い訳ではなく、物件を厳選して複数保有することでリスク分散の効果を最大限に発揮します。不動産投資はレバレッジを効かせられることが特徴ですから、出来るだけ少ない自己資本で大きく投資が出来ることが魅力です。この魅力を活かすためには、物件を厳選して複数保有することが何よりも重要と言えますし、逆に言うと物件を厳選しなければレバレッジを効かす意味も、複数保有する意味もありません。むしろ、逆効果になってしまいます。不動産投資を行う際には、物件を厳選したうえで複数保有することが重要と言えます。