不動産投資を始めようと思った際に、気になるのは初期費用がどれぐらい必要になるのかという点ではないかと思います。初期費用は物件の価格の3パーセントから4パーセント程度になります。ここでは、この初期費用の内訳とその金額はどのようにして決まるのかについて解説していきます。

不動産投資ローン保証料

一般的に金融機関から融資を受ける場合には、借主とは別に保証人を立てることが求められます。しかし不動産投資ローンの場合は融資する金額が多額であり、また返済期間も長いことから保証会社を保証人とするのが一般的です。万が一借主に返済能力が無くなり貸し倒れになった場合に備えて、保証会社に保証料を支払うことで保証人になってもらうのです。この保証料の相場は一括払いの場合は融資金額の2パーセント程度ですが、金利に上乗せして支払うこともできます。金利に上乗せして支払う場合には、金利が年0.2パーセントから0.3パーセント程度高くなります。
近年では、この不動産投資ローン保証料が不要な金融機関も増えてきています。不動産投資ローン保証料がある場合とない場合では、初期費用が大きく変わるため融資を受ける金融機関を選ぶ際には、不動産投資ローン保証料の要・不要もしっかり確認するようにしましょう。

不動産投資ローン事務手数料

自然災害や火災によって物件が損壊した場合に備えて、ローン契約と同時に火災保険への加入が求められます。その理由は、不動産投資ローンを借り入れるにあたってその物件が担保となっているためです。火災保険の費用は、損害保険会社や物件の規模と構造により異なります。火災に弱い木造の建物と火災に強いコンクリート造の建物では、火災保険料が3倍も異なることもあります。一方地震保険は単体で加入することはできず、火災保険のオプションとして加入するという形を取ります。この地震保険の加入料や保証金額は、どの損害保険会社を利用しても違いはありません。

登録免許税

登録免許税は、抵当権登記と所有権登記を行う場合に必要な費用です。抵当権登記は不動産投資ローンを利用して物件を購入する場合に必要で、登録免許税は金融機関からの借入金額の0.4パーセントが必要になります。所有権登記とは中古物件を購入した際に必要で、固定資産税評価額の2パーセントが必要な金額となります。新築物件の場合には、所有権保存登記という手続きになりますが、費用は固定資産税評価額の0.4パーセントになります。(参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm)

不動産取得税

不動産取得税とは不動産を主翼する際に必要な費用で、地方税であるため購入した物件の所在地により税率が異なります。東京都を例にとると、購入した物件の課税評価額の3パーセントが不動産取得税として課せられます。物件の購入後3か月から6か月程度の間に納税通知書が届くので、それを利用して納税を行います。(参考:https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_02)

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日の時点でその物件を所有している人に課税される税金です。この金額は、固定資産税評価額の1.4パーセントとなります。不動産の売買を行ったときに、売主と買主の間で1月1日から引き渡し日までを売主、それ以降を買主が負担するという契約を行うことが一般的です。

都市計画税

都市計画税は市街化調整区域内に物件を所有している人が支払う必要がある税金で、固定資産税と同様に1月1日にその物件を所有している人に課せられます。都市計画税は自治体ごとに税率が異なっていますが、その上限は物件の固定資産税評価額の0.3パーセントとなっています。正確な都市計画税の金額を知りたい場合には、購入する物件がある自治体の窓口に問い合わせてみましょう。

司法書士への報酬

各種登記手続きや取引の立会いを司法書士に依頼した場合、司法書士への報酬を支払う必要が出てきます。不動産を購入する場合に不動産仲介業者を利用する場合には基本的な手続きは仲介業者が行ってくれるため、司法書士に依頼するのは名義変更の手続きのみとなり、費用の相場は5万円から8万円程度が相場となります。一方、登記に必要な書類の取り寄せから実際の申請業務を一括して司法書士に依頼した場合には、8万円から10万円程度が費用の相場となります。

印紙代

印紙代は、不動産投資ローン契約書(金銭消費貸借契約書)と売買契約書の2つの書類で必要になります。契約書に記載された金額により印紙代は異なってきます。以下に契約書に記載された金額と、その金額を借り入れる際に必要な印紙代を表にしています。

(参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm)

印紙代は1通または1冊につき上記の費用が必要となるため、不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書の2通分の印紙代が必要となる点に注意しておきましょう。

不動産仲介手数料(売主物件の場合)

中古の物件を、元の売主から不動産会社に仲介をしてもらい購入する場合に必要になる費用です。この不動産仲介手数料は、仲介する物件の税込価格により上限が定められています。仲介手数料の上限は、以下の表のとおりです。

この表に記した価格はあくまで上限であるため、これより安い価格で仲介してくれる不動産会社もあります。この費用は、あくまで取引を不動産会社に仲介してもらう場合に必要になるものなので、売主から物件を直接購入する場合には必要ありません。

管理費・修繕積立金(売主物件の場合)

売主物件を購入する場合、売主がすでに支払った管理費や修繕積立金などを日割りで請求されることがあります。こちらの費用は物件によりさまざまなので、購入前に金額をしっかりと確認しておくようにしましょう。

その他(振込手数料など)

買主と売主、または買主と不動産仲介業者と金銭のやり取りを行う場合には振り込み路利用するのが一般的です。そのときに発生する振込手数料や、物件の売買契約の場へ行くための交通費などの費用も必要となります。

まとめ

ここまで、不動産投資を始める場合に必要な初期費用について解説してきました。頭金以外にも、さまざまな費用が必要であることがお分かりいただけたと思います。これら初期費用のひとつひとつは少額ですが、すべてまとめると比較的大きな金額になるため不動産投資を始める際には、この初期費用に充てる資金を手元に用意しておくようにしましょう。