不動産投資を行う場合には様々な費用が掛かりますが、その費用の中には経費として計上できるものがあります。この支出を経費として計上することで、毎年支払うべき所得税の節税を行うことができるのです。では、どのような支出が経費として計上できるのでしょうか。ここでは、経費として計上できる支出について解説していきます。

 

経費とは

ここでいう「経費」とは、所有している物件を維持していくために必要な費用や不動産投資用の物件を購入する際に必要となる費用のことをいいます。この経費を正確に把握し、確定申告の際に計上することで節税を行うことができます。経費として計上することができる支出を、次の章で解説していきます。

不動産投資で経費として計上できる支出

不動産投資を行う上で、または不動産投資を行う前に要した費用のうち経費として計上できるものには、以下のようなものがあります。

・不動産投資ローンの利息
一般的に不動産投資を始める場合には金融機関から不動産投資ローンを借り入れますが、そのローンには当然の事ながら利息がかかります。その利息は経費として計上できるため、一年にどれだけ利息を支払ったかを正確に把握しておくようにしましょう。

・司法書士への報酬
収益物件の登記などに関わる手続きを司法書士に依頼した場合、司法書士への報酬が発生します。この費用も、経費として計上することができます。

・物件の管理委託料
不動産投資を行う場合には不動産業者に収益物件の管理を委託し、不動産投資を行う方の手間と時間を省くことがほとんどです。この際には、管理委託料が発生します。この管理委託料も、経費として計上できます。

・物件の管理費
自分で物件の管理を行う場合に、居室や共有部分の整備及び清掃などに必要になる費用のことです。このような管理に必要となった費用も、経費として計上することが可能です。

・入居者募集のための広告費
入居者を募集するためには、インターネットの不動産サイトに掲載する必要があり、その場合には料金が必要となりますが、その費用は経費として計上できます。

・修繕費(物件全体または居室)
外壁や共有スペースなどの収益物件全体や、居室部分に修繕が必要になった場合に掛かる費用のことです。このような費用も、経費となります。

・物件の管理や下見の際に必要になった交通費
不動産投資を始める場合に目星をつけた物件を下見に行く際に、必要となる交通費のことです。物件が遠方にある場合に飛行機代や宿泊が必要な場合は、その費用も経費として計上することができます。またマイカーを利用して下見に行く場合には、その時に必要となったガソリン代や有料道路代、高速道路代も経費として計上できます。

・建物と設備の減価償却費


収益物件は毎年経年劣化によりその資産価値が下がっていくという考えから、その下がっていく資産価値をお金に置き換えてその分の金額を経費として計上できます。減価償却費を計上できる期間は新築の場合木造物件は22年、RC造の場合は47年、鉄骨造の場合は構造材料により19年、27年、34年と差があります。また主として金属製のアーケードや日よけ設備は15年、それ以外の素材のものは8年、照明設備を含む電気設備は蓄電池電源設備が6年、それ以外の物が15年、給排水・衛生設備、ガス設備が15年となっています。中古物件の場合は法定耐用年数の全てを経過した物件でも、その物件が新築の場合の法定耐用年数の20パーセントに相当する年数を、法定耐用年数の一部が経過した物件の場合にはその物件が新築の場合の法定耐用年数から築年数を差し引いた年数に、経過年数の20パーセントを加えた年数が減価償却の期間となります。例えば築47年経過したRC構造の建物であれば、47×20%=9.4となりますが小数点以下は切り捨てられるため9年間が減価償却の期間となります。また、築20年経過したRC構造の建物であれば、(47-20)+(20×20%)=31となり、31年間が減価償却の期間となります。建物と建物設備の金額は、建物を購入した場合に不動産業者が発行する譲渡対価証明書などで確認できますが、設備の価格は建物本体の価格と合算されていることもあります。この減価償却は建物のみに対して適用される制度で、土地に対しては適用されないため注意しましょう。
(参考:https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/5404.htm

・火災保険及び地震保険料
収益物件に対する自然災害リスクを軽減するために、火災保険や地震保険に加入するケースが多いようです。また不動産投資ローンの融資を受ける際に、金融機関から融資の条件として火災保険に加入することを求められることがほとんどです。この保険料も、経費として計上することが可能です。

・税金
不動産を取得した際に課せられる登録免許税や不動産取得税、印紙代は経費として計上することができます。また、不動産を所有している限り毎年課せられる固定資産税や、収益物件が市街化区域内にある場合に固定資産税と同様に毎年課せられる都市計画税も経費として計上することができます。

・交際費


不動産業者や管理会社の担当者と打ち合わせなどの理由で飲食を共にした場合、その費用は経費として計上することが可能です。私的な飲食の場合に発生した費用は経費として認められないため、注意しましょう。

・通信費
収益物件に関する情報収集のためにインターネットを利用したり、不動産業者や管理業者と連絡を取るために電話やメールを利用したりした場合の通信費も、経費として認められます。

・不動産投資セミナー参加料など不動産投資に関する勉強や情報収集のための費用
不動産セミナーへの参加料や新聞代、書籍代、コンサルティング費用なども経費として計上できます。

不動産投資専用に使用していないものは家事案分できる

例えば車を購入したとして、その車を家庭用と不動産投資関連の用事に利用する場合、その利用割合に応じて購入費用や車検代、自動車税などの一部を経費として計上できるケースがあります。これを「家事案分」と言います。そのため、何をどのような割合で経費として計上することができるかを一度税理士に相談することをお勧めします。

まとめ

ここまで、不動産投資を行う上で経費として計上することができる費用について解説してきました。どのような支出が経費として計上できるか、お分かりいただけたと思います。経費として計上できる支出は必ず細大漏らさず領収書をとっておき、節税に役立てるようにしましょう。