大地震や火災、水害などの自然災害により所有物件が損傷することを、自然災害リスクと言います。自然災害リスクにあってしまった場合には、オーナーはその物件の扱いや入居者への補償などはどこまで責任を負わなければならないのでしょうか。ここでは自然災害リスクに対する備えや、オーナーが負うべき責任の範囲について詳しく解説していきます。

無視できない自然災害のリスク

自然災害は、日本中どこでも起こり得るものです。地震・火災・水害など自然災害の種類はさまざまあり、その一つだけを取っても建物が損壊してしまう可能性は十分にあります。特に日本は地震が多い国であるため、一番恐ろしい災害は地震であるといえるでしょう。地震が起きた場合には、建物ごと倒壊してしまう恐れもあります。また、火災も所有物件の立地に関わらず起こりえる災害です。周囲の建物からの延焼だけではなく、不審火や入居者の火の不始末から起こってしまう可能性もあります。このように自然災害リスクは、どの物件であっても無縁のものではないということを頭に入れておくようにしましょう。

自然災害リスクの軽減は物件選びから始まっている

物件を選ぶ場合にはその物件の立地や価格、利回りに目が行きがちですが、それだけで物件を選んでしまうのは非常に危険な事です。物件を選ぶ際には、自然災害リスクのことも考えておく必要があります。自然災害リスクは、自然災害に強い物件を選ぶことで軽減することができます。地震であれば地盤の強い場所に建っている物件または耐震設計で建てられている物件、火災であれば燃えやすい木造よりもRC造の物件、水害であればハザードマップなどを参考に水害の危険性が低い場所にある物件を選ぶことで、それぞれの自然災害リスクを軽減することができます。自然災害のリスク軽減は、物件選びの段階から始まっているのです。

自然災害が起こった際にオーナーが負わなければいけない補償

建物が消滅、つまり物理的に全壊してしまった場合や賃貸借の目的となっている物件の主要な部分が損壊して社会的または経済的に見て全体的にその効用を失い、賃貸借の目的が達成されないと認められた場合は、まだ賃貸借の契約期間が残っていたとしてもオーナーが損害賠償を行う責任はありません。しかし建物が修復可能な程度の損壊にとどまった場合には、賃貸借契約は終了せず建物の修繕を行う責任が生じます。もしオーナーに修繕の責任があるのに適切な修繕を行わない場合には、入居者は物件を使用できない割合に応じて賃料の一部または全部の支払いを拒むことができると民法で定められています。建物が全壊していなくても物件の修復が経済的にみて不当に多額の費用が掛かる場合などは、修繕は不可能とみなされ修繕義務は否定されます。

自然災害が起こった際にオーナーが負わなくてよい責任とは

自然災害により物件が損壊した場合に、オーナーが責任を負う必要がないのは次のようなケースになります。

・ 入居者の仮住まいの補償
オーナーがその物件の修繕を行う期間、入居者に一時的にその物件から立ち退いてもらう必要が生じることがあります。
このような場合に、入居者は立ち退きを拒むことはできません。
またその間の入居者の「仮住まい」の賃料を支払う責任も、オーナーにはありません。
その理由は、物件の損壊による一時的な退去の原因がオーナーではなく自然災害によるものだからです。

・ 入居者の損壊した家財道具への補償
物件の損壊により、室内にあった入居者の家財道具も損傷することも考えられます。
しかし、室内にあった入居者の家財道具を修理及び弁済する責任はオーナーにはありません。

・ 入居者が亡くなってしまった場合の補償
自然災害による物件の倒壊などにより、入居者が志望してしまうことも考えられます。
そのような場合でも、物件が通常備えているべき安全性を有していたのであれば、オーナーが損害賠償などを支払う必要はありません。
しかし物件が耐震性や耐火性など通常備えているべき安全性を有しておらず、それが理由となって物件の倒壊などが生じ結果として入居者やその他の人に怪我をさせたり死亡させたりした場合には、民法により損害賠償の責任を負わされることもあるので、注意しましょう。

自然災害リスクに備えるためには保険への加入を

自然災害により物件が損傷してしまった場合に、何も備えをしていないと物件はなくなり不動産投資ローンのみが残るという結果になりかねません。そのため、火災保険と地震保険には必ず加入しておくようにしましょう。ほとんどの場合不動産投資ローンの融資を受ける際には、返済期間の間火災保険への加入が義務付けられています。返済期間が過ぎると火災保険の契約も切れてしまう契約になっていることが多いので、現在火災保険に加入している場合でも火災保険の契約期間をよく確認しておくことをお勧めします。地震保険は火災保険のオプションとしてしか加入することができないため、火災保険への加入と同時に申し込みができるようになります。南海トラフ地震の危険性が危惧される現在の状況では、地震保険にも加入しておいたほうが良いでしょう。

まとめ

ここまで自然災害リスクと自然災害リスクにより物件が損傷してしまった場合にオーナーが負わなくてはいけない責任と負う必要がない責任、そして火災保険と地震保険によるリスクヘッジについて解説してきました。自然災害リスクの軽減は物件選びの時点から始まっていることや、建物の修繕はオーナーが責任を負わなければならないということがお分かりいただけたと思います。また大規模な自然災害が起こった場合には、金融機関によっては不動産投資ローンの減免や返済の猶予を受けることができる場合もあるため、その点も確認しておきましょう。