投資用不動産を購入する際の判断基準の一つに、利回りがあります。物件の販売図面に「利回り〇%!」という記載を見たことのある方も多いでしょう。この利回りが高い方が投資効率の良い物件という事になりますが、実はこの利回りにはいくつか種類があります。表面利回りや実質利回り、NOIなど様々な利回りの指標があり、物件を購入する際にはこれらの数値の意味を正しく理解して判断する必要があります。今回の記事では、利回りの種類について解説していきます。

表面利回りとは?

まずは表面利回りから見ていきましょう。不動産の販売図面やインターネットサイトに記載されている利回りの多くはこの表面利回りです。表面利回りとは物件の購入価格に対して年間の賃料収入がどれくらいあるかを表した数値で、下記の計算式で計算をします。

表面利回り=年間の賃料収入÷物件価格×100

1,000万円の物件を購入して、年間の賃料収入が50万円であれば表面利回りは5%となります。表面利回りは比較的分かりやすい指標ですから、物件を判断する際に基準として多く使われますが、満室想定の表面利回りもある点に注意しておきましょう。満室想定とは、現状空室があったとしても、満室になったと想定した場合の利回りです。そのため必ずしも想定通りの賃料になるとは限りません。

実質利回りとは?

続いて実質利回りについて説明をしていきます。表面利回りとの違いは、名前の通り実態的な利回りを表している点です。実質利回りは下記の計算式で計算をします。

実質利回り=(年間の賃料収入−年間の諸経費)÷(物件価格+購入時費用)×100

実質利回りは上記の通り年間の諸経費や購入時の費用なども計算に入れて算出します。例えば1,000万円の物件を購入して年間の賃料収入が50万円、購入時の費用が50万円、年間の諸経費が10万円とした場合の利回りは3.8%となります。実質利回りに含む年間の諸経費には固定資産税や管理費・修繕費などの物件を維持する費用、購入時の費用は仲介手数料などの費用です。実質利回りは費用まで含めて計算をするので実態を把握するのに適していますが、あくまで瞬間的な数値です。修繕費など年間の諸経費は毎年変わりますから、実質利回りは変化する点を理解しておきましょう。

NOIとは?

不動産投資に関する利回りの際に良く見る数値として、NOI利回りというものもあります。NOIとはNet Operating Incomeの略で、営業純収益という意味になります。その不動産が生み出す収益力を数値化したもので、先ほど説明した実質利回りと同じ考え方になります。そのため一般的には実質利回り=NOI利回りという考え方が普及していますが、厳密に言えば計算式は若干の違いがあります。NOI利回りは下記の計算式で計算をします。

NOI利回り=年間の営業純利益(NOI)÷(物件の購入価格+購入時費用)×100

実質利回りを計算する際には年間の賃料から支出を引いた実質賃料収入を基に計算をしていましたが、NOIの場合は営業純利益を基にしている点が特徴です。営業純利益(NOI)は下記の計算式で計算をします。

NOI=満室想定賃料-空室による損失−年間の諸経費(修繕積立は含まない)

実質利回りが単純に実額賃料から実額諸経費を引いていたのに対し、NOIでは満室想定賃料から空室率に基づいた空室による損失を差し引いて計算します。この際の空室率は立地や物件によって違います。またマンションなどでよくある修繕へ供えた毎月の積立金なども、NOIの場合は経費から控除して考えます。実質利回りが実額に基づく瞬間的な数値であるのに対し、NOI利回りは空室リスクなどを考慮したうえで物件の年間収益を検証している点が大きな違いです。

利回りはどれくらいあれば良いか?

これまで各種の利回りの違いについて説明をしてきました。不動産投資を行う場合は各利回りの数値を比較・検証しながら物件の選定を行って行く必要がありますが、実際の利回りはどれくらいが目安になるでしょうか。物件の利回りは実際の立地や築年数にもよって大きく違うので一概には言えませんが、投資家が東京都内で賃貸用不動産に投資をする際の期待表面利回りと、実際の取引表面利回りのデータは下記のようになっています。

参照:一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」

東京都内の築浅かつ好立地のワンルームマンションであれば、4%台が投資家の期待利回りとなっていることが分かります。エリアや物件の種類によって期待利回りに違いがありますが、物件を選定する際の参考にすると良いでしょう。

まとめ

今回の記事では各利回りの内容について説明をしてきました。不動産投資を行う際には、各利回りの特徴などを理解して正しく検証することが大切ですが、利回りばかりに目がいってしまい他の検証がおろそかになってしまわないようにも注意しましょう。必ず現地を訪れ、内装や周辺の環境、駅からの距離や近隣相場などを調べたうえで、想定されている利回りが今後も安定的に続くかどうかを総合的に判断することが重要なポイントと言えます。