不動産投資を行う上で忘れてはならないリスクの中に、「家賃滞納リスク」というものがあります。これは文字通り入居者が家賃を滞納し、家賃収入が得られなくなってしまうリスクのことです。不動産投資を行う方々の間では、空室リスクより厄介だと言われているこの家賃滞納リスクにどのように対応していけば良いのでしょうか。ここでは家賃滞納リスクを低く抑える方法や、家賃滞納がおこった際にどのように対応すべきなのかについて詳しく解説していきます。

なぜ「家賃滞納リスク」は「空室リスク」より厄介なのか

家賃滞納リスクには家賃を滞納したまま住み続けるパターンと、家財を家に残したまま失踪してしまうパターンの2つがあります。家賃を滞納したまま住み続けるパターンには単純に家賃の振り込みを忘れていた場合と、家賃が払えずに滞納してしまう場合とがあります。このうち家賃の振り込みを忘れていた場合には、督促を行えばすぐに支払ってくれる可能性が高いため、あまり深刻な状況になることはないと考えて良いでしょう。深刻な状況になりやすいのは家賃が払えないのに居座るパターンと、家財を残して失踪してしまうパターンです。このような場合には入居者を無理やり追い出したり、家財を勝手に処分したりすることはできません。なぜなら、借主は「借地借家法」という法律で手厚く守られているためです。この家賃滞納リスクが空室リスクより厄介な理由は、空室であれば新たな入居者を募り次の入居者からの家賃収入が期待できるのに対して、家賃を滞納されてしまうと次の入居者を募ることができないばかりか家賃を滞納している入居者を退去させるために莫大な費用と手間が必要になるためです。このように家賃滞納が起こると、退去してもらうために手間や費用が必要になるため手にできる利益が非常に少なくなるばかりか、マイナスになってしまうこともあり得ます。

家賃を回収するために踏むべき手順とやってはいけないこと

家賃滞納が起こってしまった場合に家賃を回収するためには、いくつのも手順を踏む必要があります。その手順とは手紙や電話・メールなどでの督促、内容証明による督促、「〇日までに必ず支払う」という内容の支払い約定所の作成と送付、法に基づく賃貸契約の解除、部屋を出ない入居者に対しての明渡請求訴訟、強制執行となります。これらの手続きに必要な費用はすべてオーナー側の負担となり、特に強制執行には莫大な費用と手間がかかります。なぜなら訴訟で強制執行という判決が出ても、裁判所やなどの公的機関が強制執行を行ってくれるわけではなく、オーナー自らが行わなければならないためです。またこれらの過程で、オーナーがやってはいけないこともあります。それは連帯保証人以外への家賃の督促、入居者の勤務先などへ電話や訪問し行う督促、入居者から「帰れ!」などと言われても帰らず居座っての督促、同日に何度も行う督促、21時から8時までの夜間から早朝にかけての督促、入居者に知らせずに部屋のカギを交換する、勝手に部屋に入る、ドアなど他の人の目に触れるところに家賃を滞納していることが分かる張り紙を行うなどといったことです。このような行為は法律により禁止されているため、家賃を滞納された上に法的に不利な立場に立たされてしまいます。そのため家賃を滞納されても、このような行為は絶対にないようにしましょう。

家賃滞納リスクを軽減させるためにすべきこととは

家賃滞納リスクを軽減させるためには、まず家賃の払い忘れをなくすことです。そのためには、家賃を金融機関への振り込みではなく自動引き落としで支払ってもらうようにすることです。こうすることで、家賃の払い忘れによる家賃滞納を少なくすることができます。また、収益物件の管理を管理会社に委託することで、管理会社に家賃の回収を委託することができます。このとき、委託を考えている管理会社が家賃滞納保証を行ってくれるかどうかという点を確認しておくようにしましょう。この家賃滞納保証とは、家賃滞納が発生した際に保証会社から滞納分の家賃を支払ってもらうことができるというものです。家賃の建て替えだけでなく、滞納した入居者への督促もこの業者が行ってくれるため家賃滞納リスクを非常に低く抑えることができます。また、入居時にこの家賃保証業者に支払う費用は入居者に負担してもらうこともできるため、その費用を誰が負担するのかといった点も確認しておくようにしましょう。

まとめ

ここまで、家賃滞納リスクとそのリスク軽減のための方法などについて解説していきました。家賃滞納が起これば、滞納分の家賃を回収するために非常に多くの手間と費用が掛かるため、手にすることができる利益が大きく減ってしまうことがお分かりいただけたと思います。また借主の立場は法的に手厚く保護されているため、オーナー側が督促を行う際には厳しいルールが課されていることについても注意が必要です。そのような状態に陥る前にここで解説した対策を取っておき、家賃滞納リスクをできるだけ低く抑えるようにしましょう。