現在世界中に影響を与えているコロナ禍。このコロナ禍は、不動産投資にどのような影響を与えているのでしょうか?
これから不動産投資を始めようと考えている人にとっては、コロナ禍が不動産投資にどのような影響を与えているかという点は非常に気になる点であると思います。ここではコロナ禍が不動産投資について与える影響と、賃貸物件に関する不動産投資の今後について解説していきます。

コロナ禍でも賃貸物件の需要はなくならない?

これから不動産投資を始めようという方の多くは、賃貸住宅を収益物件にしようと考えている方がほとんどだと思います。不動産投資には賃貸住宅以外にもホテルや民泊、オフィスビルなどの種類がありますが、これらの収益物件に比べて賃貸住宅は、コロナ禍にあっても比較的安全な投資先であると考えられています。ご存知の通りコロナ禍の影響で旅行者は激減し、在宅によるリモートワークに切り替える企業が増加してきました。そのためホテルや民泊の経営は苦しくなり、在宅勤務の増加により広いオフィスも不要になってきています。ワクチンや治療薬の開発によりコロナ禍が終息することで、ホテルや民泊業の需要は回復してくることが予想されます。しかしオフィスに関していえば、特にIT関連の企業において在宅勤務が常態化することも考えられ、オフィスの需要は下がったままの状態が続くという考えもあります。
では、賃貸住宅に関してはどうなのでしょうか。賃貸住宅は人間が必要とする衣食住の「住」にあたり、住むところを手放すことはまず考えづらいでしょう。また、在宅勤務の常態化により賃貸住宅は「住む場所」と「仕事場」の両方を兼ね備えることになるため、需要が下がるとは考えられません。むしろ賃貸住宅で過ごす時間が長くなることから、賃貸住宅にさらなる快適性を求める入居者が増え、よりグレードの高い賃貸住宅の需要が高まることも考えられます。このような理由から、賃貸住宅の需要が低くなることはないと考えるのが妥当でしょう。

コロナ禍にある現代の不動産投資の動向

2020年の4月から6月までの中古マンションの売買成約率は、首都圏においては著しく低下しています。その比率は前年比の同期に比べて、2割から3割減少しています。この数字から、今はまだ今後の不動産投資状況を見守ろうと考えている投資家が多いことが分かります。それならば物件価格は安価になっているのではないかと考える方も多いと思いますが、実際の価格は中古マンションに関していえばほぼ横ばいの状況です。しかしコロナ禍にある中、サラリーマンなどの本業での収入が減少してしまったために副業で行っていた不動産投資用のマンションを売りに出すケースが増え来ることが予想されます。そのような物件は早く買い手がついてほしいために割安な価格で販売されるため、このような物件を見つけたら早めに手に入れておくことをお勧めします。また金利に関していえば、コロナ禍以前と変わらない低金利状態が続いています。利回りに関しては、2020年7月のデータを見てみると前期に比べて微増しています。このような利回りの上昇の原因は、コロナ禍による外出制限により売買成約に至らなかった物件の価格が、コロナ禍の始まりから3か月経過した時点で低下してきているためと予想されます。コロナウイルスのワクチンや治療薬が開発されれば、現在のコロナ禍の状態は一気に改善していくものと思われますが、それまで次の感染の波が来たり長期化したりすると不動産投資市場に思わぬ影響が出てくることもあるため、動向を注意深く見守る必要があります。

WITHコロナの時代に不動産投資を行う際に注意すべき事

今の時点からコロナウイルスに対するワクチンや特効薬が開発されるまでの期間は、コロナウイルスが蔓延する中で共存していくWITHコロナの時代になると思われます。そのような時代の中で不動産投資を行う場合には、以下の点に注意する必要があります。

・ 早く入居者を付けたいがために敷金を0にしたりしない
近年賃貸住宅は借り手市場であったため、敷金と礼金を必要としない「ゼロゼロ物件」と呼ばれるものも少なくありませんでした。しかし敷金は家賃滞納が発生した場合に家賃の補填にも使うことができるため、コロナショックで所得が激減したり会社を解雇されたりして入居者が家賃の支払いが困難になった場合に、しっかりと敷金を受け取っておかないと損失を被ってしまいます。家賃滞納に関していえば3か月以上連続していないと、契約解除も敷金からの家賃の充当もできないようになっています。現状では敷金が1か月分の物件が多いため、3か月家賃を滞納されて契約解除になっても2か月分の家賃は敷金からは回収できません。そのためコロナ禍の現在では、入居者に必ず家賃保証会社に加入してもらうようにしましょう。

・ リモートワークに備えて高速通信の整備を行う
リモートワークに関しては、前述したように実施している企業が増えてきています。そのため物件には、高速回線の設置が必須です。中古物件では高速回線が整備されていない物件も少なからずあるため、物件を購入した場合には必ずこの高速回線を設置するようにしましょう。

まとめ

ここまでコロナ禍においても不動産投資の中で居住用賃貸物件の需要はなくならないこと、現在の不動産取引の売買成約率や不動産投資ローンの金利の状況、コロナ禍で居住用賃貸物件を購入する場合に注意する点などについてお分かりいただけたと思います。東京都の緊急事態宣言発令中は物件の動きが若干鈍っていましたが、その後に関してはその他の事側についても徐々にコロナ以前に戻りつつあり、利回りに関していえばわずかながら増加していることがお分かりいただけたと思います。しかしコロナ禍にあって居住用賃貸住宅を購入し、入居者を募るにあたっては敷金をしっかり受け取ることと、居住用賃貸物件に高速回線の設置することによりリモートワークがしやすい環境を整えることを不動産投資家としての必須条件にしておくようにしましょう。