不動産投資を行う際、個人で所有するか法人で所有するか迷う方も多いでしょう。特に最近では法人設立が簡単に行えるようになったこともあり、法人で不動産投資を行う方が増えています。個人で投資を行う方が良いか、法人で投資を行う方が良いかはそれぞれの年収や不動産投資の状況によって異なります。今回の記事では不動産投資を行う際に法人で行うメリットや注意点について紹介していきます。

所得税よりも法人税の方が低い

不動産投資を法人で行うメリットの一つが税金です。個人で不動産を所有していれば所得税+住民税の対象になり、法人で所有している場合は法人税の課税対象となります。それぞれの税率は、所得額に応じて下記のように決められています。

続いて、法人税の税率を見てみましょう。

※復興特別税は考慮していません
上記の通り個人に課税される所得税は、所得額が高くなるほど税率が法人税よりも高くなっています。そのため不動産所得の他に給与収入がある場合や、不動産投資の規模が大きい場合は法人で保有した方が税金を抑えることが可能になります。

相続などで引き継ぎしやすい

法人で不動産を保有するメリットの二つ目は、相続などで承継しやすい点があります。個人で不動産を所有している方に相続が発生した場合、相続人は不動産の所有権を引き継ぐことになります。不動産は1件当たりの価格が高額なので、相続財産や相続人の数によっては不動産を誰が引き継ぐか親族間でトラブルになるケースも珍しくありません。一方で不動産を法人で保有していれば、相続人に引き継がれるのは不動産の所有権ではなくその法人の株式などの持ち分になります。そのため不動産の所有権を引き継ぐのに比べると複数に分割しやすく分けやすいというメリットもあります。

所得のコントロールがしやすい

個人よりも法人の方が、経費の計上が幅広く認められているため個人で保有するよりも所得を抑えやすいというメリットがあります。法人であれば家族を役員にして役員報酬を出すことも出来ますし、退職金などを支払うことも可能です。経費が多く計上できるということは、それだけ所得を抑えることになるので結果として税金を安くすることへと繋がります。しかし、不動産事業とは関係のない費用まで経費とすることは注意が必要です。全く関係のない費用まで経費として計上していると、税務署から指摘される場合もあります。また個人の富裕層の課税が強化されているなど、個人の所得税は今後も更に税率が上がる可能性がある一方で、法人税は海外企業との競争が激化していることもあり減税される可能性があります。

法人を設立する注意点

これまで説明してきたように法人で不動産を保有するメリットはたくさんありますが、法人設立にあたっては注意すべき点もあります。
① 個人で保有した方が税金が安い場合もある
これまで説明した通り所得税と法人税では法人税の方がメリットがありますが、相続税で考えると話は変わってきます。相続税を計算する際は個人で不動産を保有しておくことで物件評価を相続税評価額という低い評価額にすることが出来ます。また物件購入の際の借入も個人名義で行うことで債務控除として課税財産から控除が出来ますから、相続税の圧縮へと繋がります。高齢の方が相続対策として不動産を購入する際には、安易に法人で保有しない方が良いでしょう。
② 決算が必要になる
法人を設立すると、毎年決算をして法人税を納付する必要があります。法人の決算申告は個人の確定申告に比べると煩雑で、経理処理などもきちんと行う必要があります。決算をするためには通常は税理士へと依頼することになるので、税理士への報酬なども追加で必要になります。
③ 融資に影響が出る場合も
不動産を保有するために新しく法人を設立するケースは多いですが、銀行は通常新設、間もない法人には融資をしません。実績のある法人であれば融資を受けることは可能ですが、銀行によっては借入が難しくなってしまう場合もあります。しかし最近では新設法人で不動産購入するケースは多く、不動産融資に限っては柔軟に対応する銀行もかなり増えています。銀行毎に対応が違うので、法人を設立する前に確認しておいた方が良いでしょう。

まとめ

今回の記事で説明してきたように、他に給与収入がある方などは法人で保有するメリットは大きいと言えます。一方で高齢の方であれば個人で保有した方が、相続税対策にもなります。どちらの場合でも一度保有をしてしまうと、後から簡単に個人や法人へ移転することは出来ません。そのため購入する際には、税理士に相談するなどしてから慎重に判断することが重要です。