不動産投資を行う場合、築浅物件と築古物件、どちらの物件を購入した方が良いのか悩んでいる人も多いでしょう。築古物件にも築浅物件にもそれぞれにメリットやデメリットがあるので、自分自身でしっかりと認識する必要があります。理解した上で、自分がどのような投資プランを持って運用し、どちらが自分の運用プランにあてはまるのかを理解、選択する必要があるでしょう。この記事では、不動産投資における築浅物件と築古物件のメリットやデメリットを解説していきます。

築浅物件のメリット

まずは築浅物件のメリットを取り上げます。築浅物件となると、非常にあいまいな定義となるので、ここでの築浅物件の定義として新築~築5年程度の物件を築浅物件としましょう。築浅物件のメリットについて解説します。

築浅なので修繕費用がかかりにくい

不動産投資は長期に渡る投資です。そのため、一定期間でのメンテナンスが必要になります。外壁の塗装や、防水の手直し、サビの塗装といった修繕工事が築年数の経過に伴い必要です。また、築年数が経過すると設備の故障や不具合も出てきて、設備の修繕費用に関しても支出しなければいけないでしょう。しかしこれらの修繕はある程度築年数が経過してからおこってくるものです。つまり築浅物件では、購入直後にはそのような修繕が発生する可能性は低いと言えるでしょう。しかも築浅の間は、入居者も決まりやすく、収支計画を立てやすいとも言えます。築浅物件の大きなメリットのひとつです。

長期間の融資を受けられる

不動産投資を行う場合、多くの人が金融機関から融資を受けて運用を行います。得られる家賃収入から、ローンを支払い差額が収益となる投資です。しかし築年数が古ければ、融資期間が短くなってしまい毎月の支払いに負担がかかります。
築浅物件ならば、耐用年数も長く長期間の融資が可能です。長期間の借り入れで毎月の支払いを抑えることができるので安定した不動産投資ができます。不動産投資は長期間の運用となるので、できるだけ毎月の支出は抑えて利益が出る体制に整えておくことが成功のポイントといえます。

築浅物件に投資する際のデメリット

次に築浅物件に投資することのデメリットについて解説します。

価格が高く利回りが低くなりがち

デメリットとして真っ先に挙げられるのが、最初の購入価格が高くなりがちだということです。築浅物件は、ある程度入居も見込め、運用自体が安定しています。つまり、不動産投資における空室リスクのデメリットを受ける可能性が築古物件と比較すると少ないため、利回りが築古物件と比較すると低く設定されているケースが多いのです。利回りが低いということは価格が高いことを表します。例えば、年間家賃収入1,000万円の物件において、利回り6%で購入した場合と8%で購入した場合の購入価格を持て見ましょう。
① 利回り6%の場合
1,000万円÷6%=16,667万円
② 利回り8%の場合
1,000万円÷8%=12,500万円
利回りが低い方が、購入価格が高くなることが分かります。築浅物件の場合は、よりリスクが少ない分価格が高くなる点がデメリットといえるでしょう。

新築の場合、部屋が決まらなければ賃料収入が得られない

例えば、ワンルーム新築マンションで不動産投資を行おうとする場合、建物が竣工し、入居が決まらなければ家賃が入りません。すぐに満室になれば問題はありませんが、しばらく入居が決まらなければ家賃収入も少なくなります。既にローンの支払いがはじまっている場合には、家賃収入がローンの支払いまで達しておらず赤字運営になるかもしれません。新築からの運用の場合は、満室になるまでの期間やローンの支払時期を計算して投資を行う必要があります。

築古物件のメリット

ここまでは、築浅物件のメリットやデメリットについて説明しましたが、築古物件にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。築浅物件と同様、定義を明確にすると、この記事では「築20年以上」を築古物件と定義し不動産投資におけるメリットやデメリットを解説しましょう。

築浅に比べると高利回りの物件が多い

築古物件のメリットは、建物が古いため資産価値が下がり、同じ程度の築浅物件よりも安い金額で購入できるという点です。価格が安いということは高利回りがに期待ができます。入居者が付くと築浅物件よりも高利回りの収益が得られる可能性が高く、高利回りを得たい場合は、築浅物件よりも築古物件を狙う方が目的に合うといえるでしょう。

リノベーションで家賃を上げて高利回りをとれる

築浅物件と比べて設備状態や魅力などに劣る築浅物件で、不動産投資を行うポイントは、いかに空室リスクを抑えるかどうかがポイントでしょう。築年数が古いので、そのまま補修しても部屋が決まらない可能性もあります。しかし、部屋の中をリノベーションして募集すると、家賃を高く設定することもでき、収益増に期待が持てます。

築古物件のデメリット

次に築古物件に投資することのデメリットについて解説しましょう。

修繕費に費用がかかる

購入時の状態によって異なる部分がありますが、突発的な修繕に対する備えが必要です。築古物件になると、いつ設備の故障や修繕がかかってもおかしくありません。ある程度、大規模な修繕ならば計画立てて行うので、事前の心構えができます。しかし、突発的な設備の故障は、金銭的な負担に加えて、入居者の満足度低下に繋がり、空室の原因となることも少なくありません。ある程度、運転資金や自己資金に余裕を持った不動産投資が必要といえます。

融資期間が短くなってしまう

長期間の融資期間ができる築浅物件に比べ、築古物件は融資期間が短くなるケースが考えられます。一般的に、融資期間は耐用年数で決定されることが多く、耐用年数が短ければ融資期間も短くなってしまい、毎月の返済に大きな負担となってしまいます。毎月の負担が大きいと、せっかく家賃収入を上げたとしても、収益自体は低くなり、利回りの高い物件でも実際は、そう大きなキャッシュを得られないといったことも少なくありません。その分早く返済できるといったメリットはありますが、少しの空室ですぐ赤字に陥る可能性もあるので、返済と収入のバランスを十分に見極める必要があるのです。

まとめ

築浅物件と築古物件の不動産投資におけるメリットやデメリットについて解説してきました。それぞれのメリットやデメリットを良く分析し、自分はどちらのタイプが投資目的にあっているかを把握しましょう。一般的には築浅物件は、価格は高く、利回りは高くありませんが長期的に安定した経営が期待できます。逆に、築古物件は、価格が安く利回りが高い物件が多いのですが、突発的な修繕や空室対策などの対策が必要です。それぞれの特徴をしっかりと掴むことが重要なポイントといえるでしょう。