ひとことで不動産投資といっても、どのような物件に投資をするのかによって目的や運用方法に違いが現れます。物件にはワンルームタイプやファミリータイプ、戸建て投資や一棟アパート投資など選択肢は非常に多いといえるでしょう。しかし自分の投資目的にあった物件選びをしなければ、思うような運用成績を挙げることはできません。この記事では、不動産投資の視点からワンルームマンションとファミリータイプマンションのメリットやデメリット、戸建てと一棟アパートのメリットやデメリットを解説し、比較していきましょう。

ワンルームマンションのメリットとは

ワンルームマンションに投資を行う場合のメリットについて解説しましょう。ワンルームマンションのメリットには以下のようなものが挙げられます。
・利回りが良い
・リフォーム費用が比較的安価で済む
・入退去の回転が速く定期的に室内を手入れできる
・シングル層が中心で年齢層に関係なく募集ができる

一般的に、同じ広さの土地にワンルームタイプとファミリータイプのマンションを建築したと仮定すると、どちらが多く収入を得ることができるかといえばワンルームタイプです。ワンルームタイプのマンションはコンパクトで、ファミリータイプの家賃と比べると賃貸の坪単価が高いので利回りが良くなります。また部屋が狭いということは退去された場合、工事費用がファミリータイプと比べると安価に修理ができます。ワンルームタイプのマンションは、居住層としては、シングル層の入居がほとんどだといえるでしょう。シングル層は、転勤や結婚、入学や卒業といったライフイベントが多く、ファミリー層に比べると入居年数が短いことが指摘されます。つまりファミリータイプに比べ入居の回転が早いことが特徴なのです。しかし入居期間が短いということは定期的に部屋の中をメンテナンスができるといったメリットにも繋がります。ファミリータイプで長期間入居されている場合、退去された後の工事費用が非常に高額になることがあります。工事費用が高額になる理由は、ワンルームに比べると単純に部屋数が多いことやそもそも専有部分が広いことが原因のひとつです。また、家族で居住している場合、子供さんがふすまを破る、壁に落書きをするといった部分の補修で費用が高額になることも考えられます。しかし、ワンルームのように入退去の回転が速いと、あまり部屋が傷んでいない段階で部屋の手入れができるので、大きな出費が急に発生することが少ないのです。シングル層は年齢層も幅広く、近年の晩婚化もあり募集対象が幅広いこともメリットといえるでしょう。

ワンルームマンションのデメリットとは

次にワンルームマンションタイプのデメリットについて解説しましょう。デメリットは以下のようなものが挙げられます。
・管理が大変になることがある
・立地の力が大きく、立地が悪い物件は部屋が決まりにくい
・入れ替わりか速いので頻繁に募集を行わなければいけない

ワンルームタイプでデメリットと感じられることが多いのは管理上の手間でしょう。例えば、学生が騒いでうるさいといった騒音問題が起こりやすい可能性が考えられます。また滞納されてもファミリータイプならば他の家族にも連絡がつきますが、シングル層は契約者本人しか連絡先がない場合があります。つまり、催促の電話をするところが少ないので、なかなか連絡が付かないといった管理上手間になると想定されるケースがいくつか考えられるのです。また、ワンルームマンションは、住居があまり広くない分、近隣の競合マンションと設備や間取りが大差ありません。そのため、立地重視で決める人が多く、立地が悪い場所は客付けに非常に苦労します。部屋が決まらないということは純粋に収益源に繋がるので、不動産投資には大きなダメージとなります。ワンルームマンションは立地選びが大きなポイントといえるでしょう。

ファミリータイプのメリット

次にファミリータイプのメリットについて解説しましょう。ファミリータイプのメリットは以下が挙げられます。
・管理上の手間がかかりにくい
・入退去の回転がワンルームほど多くなく、安定した賃貸経営が期待できる
・設備や間取りで競合物件に対抗できる

ワンルームのデメリットとして管理が大変になることが多いと述べました。ファミリータイプは年齢層が高くなることやご近所への配慮をする家庭が多いことからワンルーム程、管理上の手間がかかりません。また、いったん部屋が決まると比較的長期間の入居となるので安定した賃貸経営に期待ができます。ワンルームの場合、入居のポイントは立地が大きな割合を占めます。もちろんファミリータイプでも同じことが言えますが、立地が悪い物件でも間取りや設備などを充実させることで十分対抗できるといえるでしょう。

ファミリータイプのデメリット

次にファミリータイプのデメリットについて解説します。ファミリータイプでは以下のデメリットが挙げられます。
・リフォーム費用が高額となる
・利回りが比較的低い
・投資金額が比較的高くなる

ワンルームタイプと比較すると部屋数が多く住居が広い分、どうしても退去の費用がかかってしまいます。また入居期間も長いことが多いため、部屋の中も傷んでいることが多く、費用が多額になってしまいます。多少資金的に余裕がなければ退去工事ができず募集ができないという事態になりかねません。また、ファミリータイプの場合、ワンルームタイプの3倍程度の専有面積ですが家賃が3倍にできるかというと一般的には難しいでしょう。つまり、専有面積における家賃がワンルームに比べると効率性で落ちるため、投資利回りで考えると効率が悪いということになります。

戸建てのメリット

では、実際に、短期借入と長期借入はどちらが良いのでしょうか?基本的には、投資の状況も異なるので一概にどちらが良いとはいえません。しかし、長期運用が不動産投資の特徴でもあるので、長期間の借入を選択し、毎月の負担を抑え、安定経営を目指します。そしてある程度資金が溜まり、修繕費用の目途なども付いたら繰り上げ返済を行いましょう。すると毎月負担をかけずに安定したまま運用ができて、余裕が出たときに返済するので、安心感も違います。まずは、長期間の融資によって手残りを増やすことが得策といえるでしょう

戸建てのデメリット

戸建てにおけるデメリットは以下が挙げられます。

・リフォームに関する知識が必要となる
・権利関係が複雑な場合がある
・入居者層は、家族が多い世帯に限られる

戸建ての場合、リフォームの内容が多岐に渡るので、ある程度リフォームの知識が無ければどこまでリフォームするかといった判断がしにくい場合があります。外壁の塗装や、屋根の修繕などリフォームで迷う部分が非常に多くなるでしょう。また、隣地との境界線がはっきりしない、越境している箇所があるといった権利関係が複雑なケースがあり、近隣との合意が取れなければ、売却の際にもめごとの原因となる可能性もあるのです。このような部分が戸建てにおけるデメリットといえるでしょう。

一棟アパートのメリット

戸建てと比較して一棟アパートのメリットについて解説します。一棟アパートのメリットは以下の通りです。
・空室リスクが分散できる
・建物の改修や設備設置が自分の想い通りにできる
・経費を多く計上することができる

最も大きなメリットは、空室リスクが分散できるという点です。戸建ての場合は、空室になると家賃収入がゼロになってしまいますが、一棟アパートだと全部屋空室にならなければ家賃収入はゼロになりません。リスク分散の観点からは、戸建てよりも一棟アパートの方が優れているといえるでしょう。また、全体的な改修工事や設備の追加工事も自分の想い通りに行うことができます。例えば分譲マンションなどは、他の所有者の同意も必要ですが、どのような工事も自由に行える点もメリットといえるでしょう。不動産投資は家賃収入によって、所得税率が大きくなってしまう場合があります。しかし、1棟アパートの場合、修繕や借入利息など経費ついて計上できる部分も非常に多いので、適切な経費計上によって、所得税の節税へと繋げることができるのです。

一棟アパートのデメリット

次にデメリットについて解説しましょう。一棟アパートのデメリットは以下の通りです。
・最初に大きな投資が必要
・戸建てに比べると管理が大変
・まとまった運転資金が必要

また、戸建ての場合は一世帯だけなので比較的管理に手間がかかりませんが、一棟アパートの場合は、複数の入居世帯に対応しなければいけませんので管理が大変になります。

まとめ

世帯層の違いによる不動産投資のメリットやデメリット、建物によるメリットやデメリットについて説明しました。それぞれに特徴があるので、不動産投資を行うときには自分の目的がどこにあり、その目的に当てはまるタイプの物件に投資する必要があります。高利回りを求めるならばワンルームタイプ、安定志向ならばファミリータイプといった選別が必要になるでしょう。不動産投資は長期間の投資になりますので、成功すると安定的な運用が見込めます。
しっかりと、タイプ別の特徴を知り不動産投資に取り組みましょう。