サラリーマンの方から、よく「不動産投資は何千万円も掛かるイメージがあるけれども、自分の年収でも不動産投資はできるのか?」というご質問をいただきます。実際に、不動産投資を行うにはどのくらいの年収が必要なのでしょうか。ここでは不動産投資が可能な年収や月々の費用について解説します。

サラリーマンでも不動産投資はできる

「サラリーマン大家さん」という言葉もあるように、サラリーマンの年収であっても不動産投資は可能です。また、実務の面に関しても不動産の購入後の管理は管理会社に委託が出来る為、時間を要することはない為、本業を続けながら不動産投資をすることができます。やはり不動産投資が出来るかどうかにおいて重要なのは不動産を購入する際の費用となりますが、大多数の方は金融機関から借入れをして購入をされると思います。サラリーマンの場合、定期的な収入があるため、購入時のローン審査は自営業の方などに比べると比較的有利ではあります。また、購入後は借入金(ローン)の返済がありますが、自分の住居の購入と異なり、賃貸に出した家賃を返済金に充てることができるため、家計に大きな負担をかけることなく不動産の運用ができます。

金融機関の審査とは

金融機関から借入れをする場合、個人に対する与信調査と不動産物件の評価が行われます。与信調査では、個人が借入金をきちんと返済できるかどうかの「信用力」を調査します。不動産物件の調査では、不動産の担保価値や収益性を評価します。不動産投資ローンの場合、家賃が入らないと返済が見込めないため、金融機関が立地や設備等、きちんと入居者が入りやすい物件であるかを評価します。与信調査の際、重要になるのが個人の属性です。属性とは、その人の経済的・社会的な背景をいいます。

<主な個人の属性>
・収入
 収入の多さや安定性が評価されます。
・勤務先、規模
 大手の上場企業や安定した企業ほど評価が高くなります。
・勤続年数
3年以上の勤続年数が必要なことが多く、長いほど評価が高くなります。
・住所
・家族構成
 未婚・既婚、家族がいるかを評価します。
・持ち家か賃貸住宅か
 住宅ローンを抱えているかどうかを評価します。
・居住年数
・ローンの残高
 クレジットカードなどのローンの残高を抱えていないかを評価します。
・金融資産の額

金融機関は、個人の属性を見て、その人に融資をするかどうかを決定します。万が一、何らかの事情で返済が滞りそうな場合でも、個人の金融資産や年収からカバーができるかどうかを審査します。そのため、公務員や大手企業の正社員、勤続年数の長い人やローンを抱えていない人は審査が通りやすくなります。

不動産投資が可能な年収

では、どのくらいの年収があれば不動産投資ができるのでしょうか。金融機関や借りる方のトータルバランスで判断をされますが一般的には年収400万円~500万円位からが借りられる一つの目線と言われております。他にも正社員である事や勤続年数が長い事は個人の属性の面でも有利になります。また、年収は多い方が良いですが、物件購入に使用できる自己資金が用意出来る事、他のローン残高がないことなども審査の際には重要です。自己資金は、物件の購入価格の2割程度を求められることが多いです。不動産投資はローンの返済期間は30~35年と長期にわたるため、定年までの期間に安定的な収入があるうちに返済が終えられた方が安心に思う方も多く、自己資金をあまり用意していない方は遅くとも30代・40代には開始したほうが良いと考えられます。

月々どのくらいの費用がかかるのか

不動産を購入後、運用期間は毎月多くの経費が掛かってまいります。また、物件の管理の仕方によってかかる費用はまちまちですが、一般的なものを紹介します。

<不動産を運用中にかかる経費(ランニングコスト)> ※管理形態により異なる
・建物管理費
 不動産管理会社へ支払う費用です。入退去や入居者からのクレーム対応、家賃の管理などさまざまな業務を行います。
・清掃、点検費用※
 建物の定期的な清掃や法定点検を行う費用です。管理会社が行うことも多いです。
・水道光熱費※
 共用部分の電気代や清掃の際の水道代などです。
・通信費※
 インターネットやケーブルテレビなどの費用です。
・維持修繕費
 エアコンの交換や水漏れの修理などの費用です。
・固定資産税、都市計画税
 毎年かかる税金です。
・火災保険料
・原状回復費
 入居者の入れ替えの際に部屋をクリーニングする費用です。
・広告費※
 新規入居者を募集する際に不動産会社に支払う費用です。

不動産の購入を検討する際は、購入前にこれらの費用を理解し、購入する物件にはどれくらいの費用が発生するのかをしっかりと把握することが重要です。その上で、家賃と毎月の収入(給料など)から費用をまかなうことができるかを計算する必要があります。結果として、自分の収入から毎月1、2万円の支出が発生する可能性もありますが、許容範囲であれば不動産の購入は可能です。不動産投資を検討する人は、将来のビジョンとして「将来の不安をなくしたい」「自分で年金を確保したい」と考えることが多い傾向があります。現在の支出が多少、多くなったとしても収入の範囲でカバーできる、未来に備えることのできる人に向いた投資だといえるでしょう。