不動産投資をされる方は非常に多く、年齢層も20代から始める方もいれば40代・50代でまで幅広くおります。その中で40代・50代の方から良く頂くご質問に「今からでもローンは組めるのですか?」や「今からでもローンを使った方が良いのですか?」というご質問がございます。今回はその質問についてご説明をしていきます。

 

40代・50代でもローンは組める?

まず、結論から申しますと40代・50代、そして60代でもローンをご利用頂くことは可能です。もちろん審査がありますので誰でも利用できるわけではありませんが、金融機関によって条件が異なるので確認が必要ですが、きちんとした収入が現時点であれば70歳や80歳までローンを組める商品をご用意している金融機関が多いです。

40代・50代でもローンは利用したほうがいい?

この点はご購入者様の目的や資金計画により異なりますが、筆者としてはご利用したほうが良いと考えております。理由は団信があるからです。金融機関からしてみると褒められた考えではないかとは思いますが、年齢が高齢になるについて健康面のリスクが高まるので、団信の適用がされる可能性が高まります。例えば50歳で自己資金1,500万円をお持ちの方が2,500万円の物件を購入するとして①ローンを1,000万円+自己資金1,500万円②ローン2,500万円の2パターンが考えていたとしましょう。51歳になって、癌に掛かってしまったとしたら①で購入した場合は手元には2,500万円の不動産だけが残りますが、②で購入した場合には2,500万円の不動産と1,500万円の現金が残ります。(厳密に考えると①の場合は家賃収入の実入りがある分自己資金が溜まったりしますが、例えとしてお考え下さい。)もちろん、健康なまま長生きする事が何よりではございますが、生命保険替わりとして考えるのであればこのような設計も一つではないでしょうか。

自己資金は使った方がいい?

自己資金を使うかどうかを判断するポイントは大きく2点だと考えています。

一つ目は投資した不動産を黒字にしたい(もしくは黒字を大きく)かどうかです。不動産投資は1年単位でみると原則家賃収入や管理費等の支出は一定と考えますので、月々の収支の差でコントロールできるのは「金利分」のみとなります。自己資金を使い借入金額を少なくすれば月々支払う金額が少なくなりますので毎月の収支はプラスになります。もしくは月々の返済金額を同じ(借入期間を短くする)にした場合、ローンの残債が減るスピードが早まりますのでいずれにしても投資としての収益性は高くなります。もう一つは目的のタイミングまでは収益性は捨て万が一に備えて手元に現金を残して置くという考えです。自己資金は一度物件購入に入れてしまうと引き出せないですし、設備故障など大きなトラブルがいつ起こるかわからない為、手元に現金を残しておきたいと考えるのは普通です。なので、例えば年金対策で不動産購入をお考えの人がいた場合に50歳で不動産を購入する時はフルローンで購入をしてしまい、65歳の年金暮らしが始まるタイミングで自己資金を使ってローンの残債を完済してしまうという設計をすることも選択肢としては十分にあり得ると思います。

まとめ

40代を超えてきてからの不動産投資における資金計画は非常に様々な考え方がございます。20代半ばで、まだ自己資金も貯まっていない、ローンを35年で組んでも現役で働いている歳であれば選択肢も限られてきますが、自己資金もそれなりに貯まり、ローン完済のタイミングも65歳を境目にどうするか、目的が生命保険対策なのか、年金対策なのかでプラン設計が千差万別になってくるのがミドル層からの不動産投資です。しっかりと自分の目的と資産状況を見て適切なプランを選べるように信頼できる不動産会社の人と相談しながら決めていくようにしていきましょう。