不動産投資を行う方は、そのほとんどがサラリーマンや自営業などの本業を持っていることと思います。自営業はともかくとしてサラリーマンの場合、就業規則で「副業の禁止」が定められているケースが多いと思いますが、不動産投資の規模が徐々に大きくなってくると副業とみなされないか心配になる方もいらっしゃると思います。ここでは、不動産投資が副業とみなされるのかどうかという点について詳しく解説していきます。


不動産投資は副業にはならない

ある程度の規模までの不動産投資であれば、副業禁止の規則に抵触することはありません。その規模については後述しますが、そもそも副業とは本業に支障をきたすほど手間や時間を割く必要があるもののことをいいます。株式投資やFXなどもあまり手間がかからず、本業に支障をきたさないことからあくまで「投資」として見られることがほとんどです。またサラリーマンが収益物件を相続し、そのまま収益物件として活用するケースもありますが、この場合も副業とは認められないことがほとんどです。不動産投資も管理業務を専門の業者に委託していれば、自分が不動産投資のために多忙になることは少なく、そのため投資とみなされます。しかし所有している物件の数や規模が大きかったり、管理業務まで自身で行ったりするようになるともはや不動産投資ではなく不動産経営になってしまいます。このように不動産「経営」になってしまうと副業とみなされることがあるため、不動産投資に掛ける時間と手間は最低限に抑えるようにしましょう。

法律で副業が禁止されている公務員の副業と投資の境目は5棟10室

国家公務員は国家公務員法の103条や104条などで、地方公務員は地方公務員法38条などで副業の禁止が定められています。しかし、公務員が不動産投資を行うことができないわけではありません。公務員が不動産投資を行う場合には、その規模に注意しなければなりません。その規模とは一般的に「5棟10室」と言われています。この5棟10室とは戸建て物件であれば5棟未満、アパートやマンションであれば10室未満の規模であれば、それらの物件を活用した不動産投資は「事業的規模」ではないと判断されるため、公務員が所有し運用していても副業とはみなされません。それ以上の物件を公務員が運用してしまうと「事業」としてみなされ、副業禁止の法律に抵触してしまいます。それ以外に5棟10室未満の物件数であっても、それらの物件から得られる家賃収入が年間500万円を超えてしまうと「事業」とみなされてしまうため、公務員が不動産投資を行う場合には注意が必要です。副業禁止が法律で定められている公務員でも、5棟10室未満の物件数でありそこから得られる利益が500万円未満であれば不動産投資を行うことができるため、一般のサラリーマンが不動産投資を行う場合に投資と認められる範囲は、さらに多くの物件と利益を得ることができるようになることが一般的です。

サラリーマンだからこそ始めやすい不動産投資

不動産投資を行うためには金融機関から不動産投資ローンの融資を受け、レバレッジを効かせることが一般的ですが、融資を受けることができる金額は不動産投資を行う方の属性により大きく上下します。サラリーマンは毎月決まった額の給与を受け取ることができるため不動産投資ローンの審査に通りやすく、またその年収が多いほど多額の融資を受けることができます。さらに物件の管理費用を支払い専門の業者に物件の管理や家賃の徴収、入居者の募集といったさまざまな業務を委託することで、本業に支障なく不動産投資を行うことができます。また不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資法であるため、安定した利益を比較的安全に得ることも可能です。この不動産投資から得られる利益は、今後受給額が減少していくと予想されている年金にプラスして老後資金に役立てることもできます。このような理由から、不動産投資はサラリーマンに向いている投資法であるといえます。

どうしても気になる場合には勤務先に確認を

不動産投資を始める場合には前述した5棟10室未満の規模であれば、ほとんどの企業では事業とみなされることはありません。しかし、不動産投資を始めると入居者がいる限りは毎月安定した収入を得ることになります。これを理由に、不動産投資を事業とみなす勤務先もあるかもしれません。そのため不動産投資を始めるにあたっては、勤務先にその旨を報告しておくと後からトラブルになることはないでしょう。また、どの程度の規模であれば勤務先が事業とみなすことがないかを事前に確認しておくことも大切です。このような理由から、勤務先に不動産投資を始めることを報告しておくことは非常に重要であるといえます。

まとめ

ここまで、不動産投資は副業とみなされるのかどうかについて解説してきました。一定の規模以内で行う不動産投資は、副業とみなされにくいということがお分かりいただけたと思います。一般の企業では公務員のように明確な基準がない場合も多いため、不動産投資を始める前にどの程度の規模までであれば投資と認められるのかを確認しておくようにしましょう。